囤房稅2.0效應 KPMG：法人戶名義持有多屋成本增 「有土斯有財」傳承需考量稅制變革

行政院會日前通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案，全台持有4戶以上住宅者，非自用部分將被課徵2%至4.8%的囤房稅，條例修正後最快2024年7月上路，會計專業諮詢服務機構指出，房屋稅為地方稅，未來各縣市間相關稽徵系統統合將是落實關鍵，而持有多戶房屋的高資產者持有房屋成本也將增加，基於「有土斯有財」購置不動產，需考量稅制。

「房屋稅差別稅率2.0」方案估計全台將有36萬戶負擔增加。目前房屋稅稅率是針對住家用房屋區分為「自住」及「非自住」，其中「自住」上限為 3 戶、稅率為 1.2%，第 4 戶則一律被視為「非自住」，目前各縣市稅率落在 1.5% 到 3.6% 區間，並由地方政府自行決定是否採差別稅率。

目前全台包括台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等 10 個縣市已有囤房稅，意即名下持有房屋超過3戶以上，第4戶房屋稅率將落在1.5%到3.6%，稅率明顯高於自住的 1.2%。

因現行囤房稅由地方政府自行決定是否採行，且3戶的認定也僅限於各縣市所持有戶數計算，本次行政院拍板「房屋稅差別稅率2.0方案」；3戶的認定將改採「全國歸戶」計算，另外為強化差別稅率效果，將把非自住住家用稅率1.5% 到 3.6%之間，調升至2% 到 4.8%之間，稅率「地板和天花板」一併調升。

此次財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案改採全國總歸戶並提高稅率，KPMG安侯建業聯合會計師事務所執業會計師洪銘鴻觀察，以現行財政部財稅資料庫的能力，房屋稅要改採「全國歸戶」並不是太大的問題，但因房屋稅為地方稅，有關非自住住家用最高稅率將由各縣市自行訂定後落實。且未來各縣市間相關稽徵系統之統合，更會是落實居住正義的關鍵。

自從房地合一實價課稅1.0與2.0實施後，個人或法人房屋處分利得稅負均已大幅提升，目前修正的囤房稅2.0則讓持有多戶房屋的高資產持有者的房屋持有成本大幅增加。KPMG安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢提醒，過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋易於未來傳承調整，而自平均地權條例實施並限制法人購置住宅後，未來雖不易再由法人持有房屋，惟目前已由法人持有多戶房屋之法人而言，囤房稅2.0勢將增加其持有成本。

洪銘鴻會計師提醒，在有土斯有財的傳統觀念下，購置不動產供家人自住或作為財富傳承估計仍是常見的傳承樣態，而購置不動產除涉及購屋目的為自住或投資、預計持有時間、資金來源為境內或境外或未來處分方式外，未來的傳承對象與方式亦須於購置時一併思考，方能面對未來環境變化或稅制變革。