【日本買房停看聽3-2】日圓天天都便宜 台人赴日買房相當於「打七折」 投資客前撲後繼

2023年12月下旬的一個午後，資誠會計師事務所旗下普華不動產公司，與日本建商株式會社City Homes在台北君悅飯店裡舉辦日本不動產投資論壇，沒想到小小的會議室房間裡，一下擠滿了數百人，大家都想聽聽專家怎麼看日本房地產。

事實上，同樣的論壇，早在同年10月就已先辦過高雄場，去日本投資房地產已然從台灣頭到台灣尾形成一股浪潮。

資誠家族及企業永續辦公室主持會計師洪連盛表示，對比台灣房地產市場，當下投資日本房地產確實有一定吸引力。

首先，從匯率來看，當日圓兌新台幣匯率從0.3跌到0.22左右，相當於現在台灣人去日本買房就「先打七折」了，價格實在誘人。

其次，現在台灣買房大約有三分之一的面積要貢獻給「公設」，但日本不動產產權是「實打實的」沒有虛坪，而且單價也相對低。

普華不動產總經理田揚名則歸納指出，包括匯率有利、房價續漲、投資前景看好、國家各項綜合排名領先等優勢，證明現在是投資日本不動產的好時機。

第一，日圓趨貶，台灣人現在去日本買不動產相當於「打七折」，田揚名以2023年1月4日和2023年11月15日，日圓對新台幣匯率相比，同樣是拿新台幣10萬元去換日圓，年尾能比年初多換到約5.4萬日圓，約當於差了新台幣1.1萬元。



2023年日本房價不跌反漲 國際投資人搶進

第二，2023年全球在通膨與升息壓力下，已讓全球不動產價格走跌，台灣還有打炒房政策，讓不動產、土地成交案件直直落，但只有日本的房地產仍維持上漲格局。

根據OECD監測全球房價，美國、英國、德國都呈現負成長，日本是唯一正成長1.8%的國家。

田揚名也舉例，像是新加坡主權基金在2023年買了六間日本倉庫，其他包括高盛、KKR、黑石集團都看好日本旅遊復甦，先後在日本投資飯店。他也援引摩根士丹利統計，2023年各國對日本飯店投資近20億美元，也由於業主易手，墊高了資金成本，所以近期日本飯店房價大約也漲了二成。

第三，日本經濟再起也促使各國投資日本，包括台灣的台積電也在熊本投資86億美元設廠，台積電的重要合作夥伴像是閎康、崇越、汎銓等業者，也都朝熊本前進了。

田揚名表示，熊本在日本算是偏僻城市，鄉鎮道路大約都一條線，單區、單軌；當台積電進駐後，附近投資不動產業者明顯變多，包括員工住宿、店面都有商機。

第四，日本各項排名國際領先。田揚名指出，日本是全球第三大經濟體，不動產價格透明度在全球排名第12，屬高度透明區，日本大數據資料庫充足，房價透明度甚至比香港、新加坡還好；台灣只在「透明區」排29名。

日本房產資訊透明 交易具便利性

田揚名也說，當大家談到不動產投資，總是「LOACATION、LOACATION、LOACATION的說 （地段、地段、地段）」；但他認為，在討論不動產投資時，LOACATION、LOACATION之後，則要考慮到之後要不要賣，若要賣，賣給誰？後續能否賣得掉？

而日本在世界和平度排名為亞洲第二，僅次新加坡；以清廉形象來講，也在亞洲排名第三，僅次於新加坡的第一和香港第二。

田揚名表示，整體來看，日本不論在房地產透明度、和平度、清廉形象，排名幾乎都居前三，在亞洲國家大約只遜於新加坡、香港。

而綜觀諸多評比，東京、新加坡、香港大概都是前三名，但新加坡與香港物價卻高得嚇人，反映在不動產上價格也是非常高，反而是日本房價則相對親民。

專家提醒仍要留意房價波動及租稅風險

儘管日本房價不再「高不可攀」，但洪連盛提醒，過去曾有一段時間日本不動產易跌難漲，台灣人赴日本投資不動產，也要留意是否賺了租金，卻賠了房價的風險。

再者，雖然台灣人很愛去日本旅遊，但搭一趟飛機票價也不便宜，投資日本不動產，遠在台灣的業主要怎麼管理？

第三，日本稅負也不低，台灣人赴日本投資不動產，是透過自然人名義持有，還是台灣法人名義購買，亦或是透過BVI境外公司買的。未來若出租，除了日本當地稅負跑不掉，回到台灣會不會再被扒第二層皮。

而若以個人名義來買，人總有一天生命會到終點，台灣遺產稅20%。日本遺產稅最高達55%，該如何布局？