個人出售預售屋 申報房地合一稅別拿「總價」灌水 國稅局會查

財政部北區國稅局表示，在2023年7月1日禁止預售屋轉讓新規上路前取得的預售屋，仍可以轉讓，只是所得稅計算方式，應以「實際收取受讓人給付的金額」為準，而不是按「預售屋買賣契約書總價」申報，兩者實際繳納的所得稅會有極大差距。

財政部北區國稅局長李怡慧表示，2023年7月1日《平均地權條例》新規上路後，已禁止預售屋轉讓交易；但在此之前取得的預售屋仍可以交易，只是要用售讓價格報繳所得稅，而不是以買賣契約價格申報。

根據2021年7月1日起實施的房地合一稅2.0，個人交易在2016年以後取得的預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易，納入房地合一所得稅課稅範圍，並且將推計費用率由5%降為3%，上限為新台幣30萬元，以抑制短期炒作不動產，及規避租稅。

北區國稅局指出，在取得房地所有權之前，預售屋交易的「成交價額（收入）」、「取得成本」及「可減除費用」，依下列方式認定。

（一）成交價額（收入）：按受讓人支付予讓與人價額認定，但不包含受讓人後續支付建設公司（地主）的價款。
（二）取得成本：讓與人實際已支付建設公司（地主）的價款。
（三）可減除費用：1.依提示的費用憑證，核實認列。2.如未提示相關證明文件，按成交價額3%計算，並以30萬元為上限。

舉例來說，甲君在2023年3月簽訂預售屋合約，總價款900萬元，支付簽約金150萬元。但甲君在2024年2月將預售屋以總價款950萬元轉讓給乙君，並約定乙君在換約時要支付甲君200萬元。

之後甲君自行申報成交價額950萬元、可減除成本900萬元、可減除費用28.5萬元（950萬元×3%）、及課稅所得21.5萬元，並按持有期間未滿2年計算適用稅率45%，算出應納稅額96,750元。

但北區國稅局查獲，甲君「實際收取受讓人給付的金額」是200萬元，支付給建設公司取得預售屋權利是150萬元。故而成交價應為200萬元，取得成本為150萬元。

由於甲君未提出支付費用憑證，以成交價額200萬元的3%計算，可減除費用為6萬元（200萬元×3%），核定課稅所得44萬元（200萬元－150萬元－6萬元）及應納稅額19.8萬元（44萬元×45%），最終遭補徵應納稅額10萬1,250元。