美商用不動產恐成新危機 專家：大型銀行運作穩 牽動台灣機率低

美國銀行業連環爆，牽動商用不動產融資的潛在系統性問題，許多機構跟專家憂心，類似情境在2008年金融海嘯上演，這把火是否會燒到台灣?

專家分析，美國疫後出現員工不回公司上班，企業轉而選擇新穎又「縮小」的辦公大樓，老舊辦公大樓出現大量閒置，而區域銀行有3成抵押品為老舊辦公大樓，一旦出現違約，勢必會增加銀行呆帳，但回顧金融海嘯是大型銀行所引爆，目前觀察並無太大問題。

反觀台灣的商用不動產多為壽險業持有，銀行沒有抵押品的隱憂，且台灣的企業文化與美國不同，這把火不會燒向台灣。


美國部分大型銀行、基金經理人月前陸續針對商用不動產示警，由於經濟放緩、利率持續上升，房地產價格下跌，加上疫後企業對辦公室空間需求下降，使得商用不動產市場備受壓力。又今年3月起，美國Silvergate Bank、矽谷銀行和Signature Bank接連宣告倒閉，有不少其他區域銀行的情況令人憂心，因為這些銀行是商用不動產的放款大戶，恐有越來越多違約問題。

我國央行於6/15召開第二季理監事聯席會議，會後記者會由總裁楊金龍主持，被問及學者憂心美國商用不動產價格崩壞、區域銀行連續倒閉的危機，是否會讓2008年金融海嘯再度重演。

央行官員：美國市場憂心商用不動產 大型銀行運用無虞

央行外匯局局長蔡烱民回應，有關美國商用不動產，因經濟活動行為改變，如居家或遠距上班，再加上升息之後，部分區域型商用不動產範圍確實有較大壓力，尤其今年3月發生矽谷銀行等3家銀行倒閉事件，銀行承作相關放款相對保守，目前市場對美國商用不動產有比較多疑慮，整體來看，美國大型銀行運作跟流動性沒有太多問題。

仲量聯行董事總經理侯文信進一步分析，美國區域銀行出問題，主因為辦公大樓需求下滑，根據統計，儘管疫後解封，但美國仍有50%的員工不回辦公室上班，喜歡居家工作，反觀亞太地區有80%回到辦公室，歐洲也有70%，意味著美國企業的辦公室只有一半的員工會使用，一旦租約到期，企業就不打算續約，除了縮小辦公空間，還要思考如何吸引員工回辦公室上班，如上班地點和辦公室設備要達到新的標準。

仲量聯行：區域銀行抵押品 老舊大樓占3成

侯文信指出，美國的辦公大樓並不是都沒有需求，若是5年內的新大樓，需求呈現正成長，反之，5年以上的老舊大樓就乏人問津；衍生出兩種情況，一是老舊辦公是閒置過久，房東付出不利息，就會出現違約，累積越來越多後，銀行就會出問題，尤其美國區域銀行有3成左右，都是以老舊辦公大樓做為抵押品；二是選擇改建，將辦公室改建成住宅。

侯文信認為，確實有美國企業在檢討，如何讓員工進來辦公室上班，如是否納入績效關鍵指標（KPI）等，但美國的商用不動產危機應該不會在今年爆發，美國大批辦公大樓的租約明年中旬到期，屆時是否續約，抑或引發其他問題，都有待觀察，況且多數老舊辦公大樓集中在區域銀行，在大型銀行還撐得住的情況下，不見得會產生新一波金融危機。

台美企業文化大不同 商辦不會掀起問題

至於台灣是否會出現類似的情況？侯文信說，台灣在疫情解封後，多數員工回辦公室的比例變高，這與企業文化有關，放眼亞太地區皆是如此，從第一季的商用不動產市場交易來看，不會像美國發生問題，況且台灣的A級辦公大樓多為壽險業持有，業者關切的是辦公室升級、整形，包括如何改裝、增加服務設施、節能減碳或購買綠電等。

侯文信表示，反而是在台外商檢討辦公室空間，評估如何縮小，或是改變整體辦公環境，提供給員工更多休憩的空間，畢竟要吸引高階人才，辦公室的軟硬體都要夠好才行。