買舊不如買新！北市百萬辦公室交易量縮　專家：屋主惜售拖累去化

台北市辦公市場「單價百萬」門檻面臨考驗！信義全球資產觀察實價登錄發現，2025年百萬商辦交易僅49筆，較前一年重挫42%。屋齡53年的「台實大樓」雖站穩百萬身價，但隨著老商辦屋主預期心理過高、非百萬不賣，市場觀望氣氛轉濃。專家指出，在價差縮小下，自用買盤正集體「棄舊投新」，偏好具備ESG題材與高規格的新大樓，導致中古商辦競爭力削弱，未來去化速度將高度考驗屋主的定價策略。

信義全球資產公司統計實價登錄資料，2025年台北市辦公室交易單價達百萬元以上共49筆，較2024年85筆減少36筆、減幅約42%。進一步觀察，成交單價達百萬的大樓屋齡分布呈現兩極化，分別集中在屋齡30年以上中古商辦、有15筆，以及屋齡5年內的新辦公大樓、有17筆，顯示市場資金有逐步向新商辦靠攏的趨勢。

去年中古商辦市場中，揚昇金融大樓、潤泰金融大樓、大陸大樓、台實大樓等都擁有百萬身價，其中，屋齡53年的「台實大樓」，更是去年市場成交最老的百萬中古商辦。總經理林三智表示，站上百萬的中古大樓，通常具備幾項優勢，包括近捷運核心商圈地段為王、建商品牌效應、指標企業群聚、疊加未來都更改建潛力的價值預期等，若是該棟釋出少、產品具高度稀缺性，也有助於價格推升。

林三智也提醒，目前市場買盤以自用需求為主，更傾向購置可立即使用的辦公空間，這類具未來改建效益的標的，因屋齡老舊，還需投入額外裝修成本，且開發期程長、整合難度高，相關效益難在短期內實現，對自用型買盤吸引力有限。

隨著舊大樓價格水位墊高，部分新舊大樓價差感受縮小，在相近的價格帶下，買方綜合考量資產條件、營運需求、區位發展等，認為買舊不如買新，中古商辦競爭力被削弱、新案更受目前市場青睞。買盤偏好購入屋齡新、規格高、帶有ESG題材的新大樓，去年共有17筆屋齡5年內新大樓單價達百萬水準，包括首泰信義、國家企業廣場、世界明珠、忠泰世界廣場等。

林三智指出，大樓要躋身單價百萬元水準，需有多重因素支撐，即使坐落同一個商圈，各大樓價格表現仍會因樓況不同而有差異性，並非單一個案成交百萬，其他大樓就可同步跟漲。

林三智說，目前辦公市場產業擴充剛需仍在，但買方資金運用趨於審慎，且隨著新大樓陸續完工進場，買方有更多元選擇，中古商辦要想穩健去化，屋主的定價策略更顯關鍵，建議可回歸產品條件與市場可接受區間，以合理價格提升成交效率，加速資金回收，也更有利於後續資產配置。