軌道經濟讓商辦前景看好？　專家：竹桃高居前三名，這兩站還需時間發酵

近年吹起軌道經濟，只要靠近高鐵周邊的辦公大樓，都成為房市焦點。隨著升息、經濟情勢影響，軌道經濟似乎有點不靈，專家分析，排除大台北以外的高鐵站點，發展最看好的前三名是新竹站、桃園站和左營站，主因是產業進駐、帶動就業機會和居住需求；反觀台中站和台南站，分別受到地點限制和產業進駐仍不足的影響，發展不如預期。

私法人採許可制衝擊豪宅　商用不動產反成寵兒

眾所矚目的《平均地權條例》修正案於本月10日三讀通過，新法上路後，未來私法人購買住宅將依其取得的必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類。仲量聯行董事總經理趙正義受訪時說，私法人購買住宅雖採許可制，實質對豪宅交易較有影響，相較之下，商用不動產的長期收益佳、租金基本面穩定，近來市場也出現「租商辦不如買商辦」的氛圍。

以仲量聯行統計2022年整體趨勢，去年（2022）商用不動產投資表現，總投資額1,032億元、年減48%，主要交易以雙北為主，占全台交易總額近6成；至於交易類型，最大宗類別為辦公室，與前一年度相比，交易比例顯著提高，占總交易的60.3%。

另外，從政府去年積極推動的廣義民間參與公共建設案件中，有不少圍繞在高鐵和捷運議題上。仲量聯行不動產策略顧問部副總侯文信分析，從聯發科於去年6月中旬得標「高鐵新竹站專二區」開發案，並預計投入90億元打造企業辦公空間，以及近來高科技產業的詢問度，不難看出許多公司為了吸引台北人才，都鎖定高鐵周邊設置營運處或辦公大樓。

吸引台北人才「南下」新竹　產業在高鐵站周邊積極獵地

侯文信說，早上6時到8時，從台北的站點出發往新竹班次，幾乎呈現班班客滿，且抵達新竹站後，下車人數幾乎一半以上，高鐵已經成為通勤的重要交通工具，而高鐵新竹站過去雖然有建商辦，主要以投資客為主，且單層面積小，難以符合現在企業的大坪數需求，至少500坪至600坪以上。

所謂「物以稀貴」，侯文信指出，高鐵新竹站周邊的商辦稀缺，使得租金單坪上看1,400元至1,500元，甚至已經開價到1,800元，相當於台北市南京商圈商辦的租金價格。舉國泰竹北大樓為例，蓋完不到１年就全部租售完畢，又去年10月有一個指標案件、高鐵新竹站專一地上權招商案，也是由宏匯企業聯盟拿下最優申請人資格，已經有廠商表達要預租。

至於下一階段的搶手站點則是高鐵左營站，侯文信說，左營站是高雄市人口持續成長的地方，加上台積電進駐，有些企業在高鐵周邊尋找辦公大樓，由於過去十多年，高雄沒有新辦公大樓，既有辦公大樓屋齡都在20年到30年以上，顯現出高鐵站周邊的供給量不足，推估高雄將會跟隨台北的步伐，掀起一波「辦公大樓換屋潮」。

台中、台南未被青睞？　受地點和產業進駐多寡影響

反觀其他高鐵站似乎沒這麼搶手？特別是近年來，房價被炒得火熱的台中市。侯文信分析，以高鐵沿線來看，排除大台北地區的站點，發展最好的順序為新竹站、桃園站和高雄站，高鐵台中站的地理位置較偏，且土地供給量大，觀察現階段該站周邊以住宅開發較多，產業進駐不若前述幾個站熱絡。

另一處受矚目的站點為高鐵台南站，原本預期台積電進駐會帶來效應，卻不如預期？侯文信則說，台南站周邊雖有會展中心、工研院、沙崙智慧綠能科學城等，但缺乏產業進駐，實際就業人口不多，畢竟台南還是以南科、新化、善化地區為主，發展需要時間。

侯文信認為，一般產業進駐某個地區後，工作機會增加，也帶動周邊住宅需求，「由商用帶動一般住宅是比較健康的」，畢竟有上班族在當地就業，長時間後，產生居住需求，「這就是剛性需求，不是投資客炒房」，對房市也比較健康。