央行升息限縮壽險業投資？ 專家：商用不動產抗通膨影響弱

央行宣布升息半碼，再度拉高壽險業投資不動產最低投報率門檻，信義全球資產公司總經理林三智分析，升息會限縮壽險業等收益型買方可投資範圍，但今年商用市場企業自用當頭，公司購置辦公室動能十分強勁，尤其是核心商圈優質商辦大樓，是重點交易產品，商用不動產穩健抗通膨的特性，吸引資金長線持有，預料本次升息對商用市場交易量影響不大。

央行自2022年起利率連五升，使得壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前2.095%拉升到2.845%，本次升息半碼（0.125個百分點），意味著投報率調升至2.97%，逼近3%。

總經理林三智表示，升息主要是收益類型的產品及買方受到衝擊，但前兩年央行連續五度升息，壽產險業已大幅減少布局商用不動產，加上今年市場資金雄厚、企業自用購置動能強，且目前有承租辦公室的企業，在面臨租金調漲的情形下，由租轉買意願增加。

信義全球資產觀察，在高利率、高通膨環境，企業購置商用資產，有助於抵抗通膨、資金避險，使得今年商辦買氣續旺，儘管北市辦公室屋齡雖偏高，因地處黃金地段的極佳優勢，吸引企業、置產族買進長線持有，身價也連年上漲。

根據實價登錄揭露，屋齡30年以上老商辦交易件數從2019年的80件，成長至2023年的153件，相當於北市去年的商辦市場，平均一周就有約3件老商辦成交；成交單價也從2018年的72萬元成長至2023年的80.4萬元，五年來漲幅達12%。

總計2023年北市老商辦交易量達79億元，案件主要集中在有台北華爾街之稱的敦南商圈，若從成交單價級距來看，老商辦成交單價主要集中在60萬元至80萬元間，占總交易件數約47%；其次是80萬元至100萬元間，占26%；另外，去年共有12件商辦交易單價站上百萬元，在總交易件數中占比約8%。

另外，信義全球資產觀察，2023年億級交易案共有15件，實價登錄揭露交易總價最高為裕台企業大樓，由台中銀租賃事業因擴充辦公空間需求，以6.42億元買下4戶，成交單價每坪96.99萬，一舉刷新當棟最高單價紀錄，顯示台北市區精華地段老商辦身價看漲，吸引企業法人、高資產客群積極布局。