【深度報導】包租代管市場大爆發！ 「3天完租、挑肥揀瘦…」租客甘苦誰懂

前總統蔡英文任內推動8年20萬戶社會住宅，其中12萬戶直接興建，另外8萬戶藉由既有房舍透過「包租代管」補足量能。在政策鼓勵下，包租代管迎來租賃業的新藍海！不過，有租客反映在尋租過程遭嗆、放鳥，感受到租服業者品質不一。民團觀察，不少人是仲介轉到這行「度小月」，只做了2、3年就收掉或換品牌經營也大有人在；若未來政府斷奶水，不再補助社宅包租代管，恐怕會有2/3業者遭受淘汰考驗。

「旺季時，一天有20組客人預約看房，3天內就會完租！」一方生活創辦人兼執行長洪怡芳行程滿檔，為把握時間受訪，一邊為錄製YouTube做梳化準備，一邊向《太報》記者說明「包租代管」市場的熱絡現況。



2017年底我國立法通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃專法），正式納管包租代管機制，租服業者數量持續攀升，從2022年的1235家，到2025年第一季已來到1826家，增幅約47％。



租客翻倍成長　業者迎接黃金十年

包租代管分成商業與社宅兩大類，進一步細分樣態：1.「商業包租」，業者收入來自包下再轉租出去的租金差額。2.「商業代管」，業者收入來自於房東付的代管服務費，約是租金的1成。3.「社宅包租」， 因社宅包租、轉租之間，租金不能有差額，所以業者收入來自於政府補貼方案。4.「社宅代管」業者的代管服務費，來自於政府補貼方案。

「不管我有沒有租出去，我都需要給屋主租金，所以我們賺到的是價差。」洪怡芳解釋，該團隊做的是商業型的包租服務，與屋主取得屋況差、租不出去的物件重新改造，裝修、室內設計一條龍搞定，再轉租出去，後續提供專人打掃與垃圾代收等服務。

「包租就是賺權利買斷、物件增值，以及將出租的空間規格變小，是不是單價就會提高？」洪怡芳說，該品牌才經營4年，每年服務的租客皆翻倍成長，預計2025年底會衝到1800個門牌數，因為有政府300億租金補貼的關係和政策倡導，「包租代管確實是走在起步的黃金十年！」



遭嗆「是房東挑房客」 北漂男租社宅屢碰釘

不少青年對於「一方」等同類品牌的租屋環境抱持嚮往，使得該商業模式一炮而紅，但如果想租到市價的8、9折，且坪數較大的空間，租客就會再往「社宅包租代管」找房，王先生就是其中一人。

王先生是彰化人，大學在台北市念書，搬出宿舍後即展開租屋人生，出社會繼續留在台北。為了要找到性價比高、符合預算，且合租室友都滿意的整層租屋，他自嘲已找到快「喪心病狂」，現場看屋，光是用眼睛目測地板磁磚，就能算出大概的房間大小，「估出到底有沒有符合在591上面寫的坪數。」



回顧尋租過程，有次他加入聲稱是社會住宅包租代管業者的LINE帳號，想進一步確認住宅區位，卻遭嗆現在是房東在篩選房客，「不是房客在挑房東」，讓他相當錯愕。



還有一次，他跟說好要一起租屋的室友們，在房仲帶領下前往社宅包租代管物件看房，也將申請「社宅」所須的戶籍謄本、身份證等資料給對方跑流程，卻臨時被告知房東改變心意，要租給自己認識的房客。

「那時候覺得很靠北，若繼續看房的話還有半個月可以找，但是他直接卡掉我一個禮拜時間，就變得非常趕！」王先生說，當下他簡直快得PTSD（創傷後壓力症候群）。

業務頻跳槽、仲介轉行撈錢　租服業良莠不齊

租服業快速興起，卻也陸續出現競爭者眾、專業水平不一、依賴補貼等現象值得探討。

台北市租賃住宅服務公會副理事長、崔媽媽蝸牛租屋營運長張艾玲觀察，近年確實有部分業者，抱持趁政府扶植、補助期間趕快「撈一撈」的心態，在市場插旗、佔有一席之地，例如有「業務開發」職缺祭出10萬元高薪，同時卻也有不肖業務將客戶「帶來帶去」跳到不同品牌，把服務對象當作免洗筷的狀況發生。

再來，就是部分房仲因買賣市場量縮，轉行到包租代管「度小月」。然而，「仲介」與「包租代管」服務型態完全不同，張艾玲舉例，仲介比較像是獵人，房子出租完就沒他的事；包租代管業者則是農夫，房子出租完，服務才要開始，長期耕耘才能細水長流。

以崔媽媽蝸牛租屋經營社宅包租為例，先向民間屋主承租房子簽訂3年租約，再以二房東的角色，轉租給弱勢民眾並管理租約，內容包含代收代繳租金、居住關懷訪視、糾紛諮詢、修繕處理、協助申請居家安全相關保險等。



張艾玲說，「我們就是每個月、每個月，用很微薄的服務費，一年365天幾乎都在服務房客，如果你跳到租服業還是抱持著獵人心態，開發出屋源、媒合到房客，就沒你的事了，怎麼可以期待這樣的業者進到市場，會讓整個租服業朝向正面發展？」

內政部「社會住宅包租代管第4期計畫書」亦證實，業界存在部分業者以聯盟或集團方式開拓媒合業務，且租賃管理人員更換頻繁，導致民眾混淆服務業者，對包租代管的專業與品質缺乏信心。



業者零社工專業 「挑肥揀瘦」排擠弱勢族群

熟悉住宅政策的崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，租屋市場普遍有「挑肥揀瘦」的問題存在，特別是近兩年基金會觀察到，部分業者對弱勢房客越來越不友善，社宅包租代管租期可達1至3年，但業者跟房東擔心房客欠租，或房客「不好處理」，所以將合約限縮至1年，「甚至會訂不合理的條款，例如要有連帶保證人。」



呂秉怡說，也有業者缺乏社工服務背景，會技術性「挑房客」，規避有社宅需求的承租人。《住宅法》第4條，保障12類族群的居住權利，包括中低收入戶、未滿25歲青年、未成年子女3人以上的家庭、65歲以上的老人等，「有業者會將年輕人比例盡量衝高，挑合法又比較好面對的租客，藉由技術性方式與理由，將獨居老人、精神障礙者或受家暴者排除在外。」

張艾玲也提及，如果業者抱持想「賺快錢」的心態投入該行，只是為了成交而成交，沒有考慮到後續管理，篩選房客的標準可能就會是誰先付定金就選誰，「反正我先成交再說。」

「若抽掉政府奶水補助」 租服業2/3恐遭淘汰

張艾玲認為，租服業市場百花齊放的同時，也正進入市場的「擾動期」，若業者沒有累積足夠的續租率、品牌信譽，「當政府的資源拿掉以後，還能不能繼續存活？我覺得這才會是重點。」畢竟業界中，做了2、3年就收掉或重換品牌也大有人在。

呂秉怡表示，前總統蔡英文任內想認真推動社宅政策，曾經下了軍狀令，社會住宅包租代管「KPI就要達到8萬戶」，於是內政部國土署有使命必達的壓力，先將心力放在開發、媒合的量數必須達標，比較可惜的是，後續「代管」品質的好壞？就先放一邊，在市場規模越做越大，但沒有好的風險控管或稽查，「坦白說，如果抽掉政府補貼資源『奶水』，現在蓬勃發展快速的業者，應該會死掉三分之二以上吧！」





近期已有知名的包租代管集團宣示，目標2026年提出首次公開募股（IPO）申請、計畫在2027年掛牌上市。如何避免國家住宅政策歪樓走向高度資本化發展？呂秉怡表示，不便針對單一品牌評論，但確實值得深思國家300億租金補貼、包租代管等政策上路後，為何居住成本反而更加高昂？



居住成本攀升　民團：補貼應有落日條款

「特別是雙北租屋，會感受到這幾年漲租的幅度非常可怕、驚人！而且租客選擇不要的話，後面一堆房客跟著就跟上來了！」呂秉怡說，由於國家對於高房價問題束手無策，無法大力打房、真正的社宅興建進度緩不濟急，退而求其次就是「當聖誕老公公」以300億租金補貼、社會住宅包租代管補貼等政策大撒幣。

「但必須說，社會住宅包租代管，是成本非常昂貴的工具！」呂秉怡與關心居住正義的政策倡議團體估算發現，1戶社會住宅包租代管成本，相當於2.2戶租金補貼成本，「政策給了豐厚的資源，就應該用在協助弱勢，但如果做出來的效果和服務對象，跟300億租金補貼政策一樣，那幹嘛花這麼多錢？」

呂秉怡認為，居住正義一路走來，似乎是一場模糊仗，接下來應該認清政策初衷「到底是要協助弱勢的居住福利？還是僅停留在扶植業者發展？這兩個曲徑完全不同。」

他說，如果政策重心是產業輔導，政府在市場還沒成熟前給予補貼，協助業者前期有生存和組織發展能力，但後續就應研擬出明確的轉軌和「落日條款」機制，否則補貼就會像無底洞，錢撒下去，卻沒有照顧到真正有需求的人。

包租代管社宅將邁向第五期計畫，目標年增2萬戶有效契約數媒合，規模勢必將擴大辦理。如何納入有效的風險控管與規範、避免政策發展違背居住正義本意？對此，內政部國土署以近期業務繁忙為由婉拒受訪。