【泰國房市2-2】從0經驗到曼谷通 輕熟女「靠自己」的購屋談

「其實不只愛莉莎莎到曼谷買房，之前也有很多藝人買房、秀直播…」、「海外置產的風險多，有9成透過海外經銷商處理，但後續還是有不少問題…」35歲的艾莎從事社群行銷暨數據分析，談到曼谷房市熱潮，一開口就停不下來。

提起自己與泰國的緣分，艾莎說，10年前因為任職的企業赴泰國設立公司，她也跟著到曼谷生活，「那時候的泰國人不會講中文跟英文」，生活條件跟現在也不太一樣，泰文就是藝術文字，面對日常生活和工作業務，只能告訴自己，「既然都來了，就要融入他們的文化、試著用他們的語言跟他們溝通才對」。

早期沒APP、資訊少 選址到買屋一手包辦



艾莎一邊工作、一邊苦學泰文，她當時思索著，自己不會很快回台灣，乾脆買個小宅自住，只是10年前的泰國不像現在，通訊軟體、各式APP如此發達，只能靠E-mail和Skype，光是為了買房，花時間去看房子、跑去銀行開戶，了解整個買屋流程，順利購入在泰國的第一個「家」。

艾莎說，在曼谷住了2年左右，因為生病的緣故，得回台灣調養，但她不想把出售房屋，決定採取出租的方式，「當時泰國沒有便利的出租網」，她決定去仲介公司一間間拿名片，拜託仲介幫忙刊登出租，幸好能用泰文溝通，也結識一些當地的房仲業者，順利把房屋出租。

艾莎笑著說，為了照顧在曼谷的房屋，十年間台泰兩地往返，會說泰語是她的優勢，加上身邊有些認識的人也對泰國不動產很好奇，她會不厭其煩地分享，就陸續接受到委託，包含台灣買賣方及泰國的賣方及仲介，相較於海外代理商，能觀察到更不同的視角。

她觀察，近幾年，在泰國活動的台灣人越來越多，尤其歷經2020年的奶茶聯盟（Milk Tea Alliance）之後，讓泰國民眾對台灣人的印象提升，許多台灣人到當地開飲料店、創業，不少台灣品牌在曼谷落地生根，有就業機會也帶動居住需求，但相較於經營泰國長達半世紀以上的日本，以及在地炒房主力、中國大肚，當地的台商和台灣人並不多。

投資不是花錢就好 魔鬼藏在細節裡



在外國人在泰國購屋不是新鮮事，要特別注意，若沒有拿任何簽證，購屋得要使用海外貨幣，不能夠以泰銖和人民幣（管制貨幣）進行交易，台灣人幾乎有9成透過海外代理商處理，以預售案為主，這跟在台灣購屋的經驗類似，預售屋比較便宜，完工後可以出租或出售，賺取租金投報率或價差。

艾莎提醒，「我們終究是外國人的身分購屋，價格會比當地人還高」，很多建案主打低總價、出站即到家，以台灣人赴泰國置產投資，購買的單位總價落在200萬到300萬泰銖，或是500萬到700萬泰銖，這兩個區段最多人投資，換算新台幣約175萬至263萬、439萬至615萬，價格比雙北的房價低，實際上有些捷運站點非常偏僻，甚至遠到根本不在曼谷，之後想要自住或出租都會出現問題。

跟台灣不動產最大差異的是，泰國計算房屋的面積是以平方米（平方公尺），權狀上面寫35平方米（約10.59坪），就是實際使用空間，而大樓的公共設施，包括游泳池、三溫暖、健身房、停車位等，全都是建商贈送，停車位屬於住戶共有，「你不會有自己的車位，先到先停，非不得已要停到停車格以外的空間，記得把手剎車放下，有些人要移車就可以推開」。

管理費竟跟建案Level有關 決定未來好賣或好租



如果想知道自己買到哪一種「Level」的建案，管理費是一項觀察重點。艾莎指出，管理費的多寡視建案等級而定，高總價、高管理費，公設配置完善且戶數少，真正是「出站即到家」；而中、低總價的建案，公設配置少、戶數多，且不見得在捷運站旁邊，可能在非常後端且偏僻的位置。

艾莎表示，低總價的建案，裡面有幾百戶，加上前面提到，外國人的購屋身分，「能否順利售出就是大問題」；若是打算出租，泰國建商都會有配合的仲介公司，可以透過仲介、管理室來幫忙招租，有些沒有配合的仲介也無妨，只要拜託大樓管理室，留下聯絡資訊，後續會有新的仲介接手，其實沒有大家想得那麼複雜。

有不少人會好奇如何在當地銀行開戶，艾莎指出，不論是透過買海外代理商買預售屋，或是由非代銷購屋，都需要買賣合約書到銀行開戶，且開戶都要本人親辦，但在疫情之後，近來出現持有買賣合約書或土地權狀都不見得能成功開戶，恐怕要注意一下。

另外，艾莎也提到，泰國政府在購置房產有許多規定保護當地人，眾所皆知的49/51比例限制，不管是大樓或透天厝，外國人持有的面積不能超過49%，其他51%必須要是本國人；而某些地區是泰國王室或政府的土地，儘管地點很好，但建商只能蓋地上權房屋，只有使用權跟租賃權，不會擁有實際所有權。在挑地段的時候也要非常注意。