房市景氣燈號「亮綠燈」 H2量縮價盤呈現3大趨勢

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心今（7/19）共同發布房市新指標「台灣房屋市場景氣燈號」，首席副總裁周鶴鳴表示，今年前兩季分別亮出藍燈和黃藍燈，下半年皆呈現景氣穩定的「綠燈」，後續發展是「有感量縮、溫和價盤」；另有3大趨勢值得注意，一是內需復甦、商用看俏，二是政策限縮、長抱為王，三是預售吃緊、成屋價穩。


中央大學台灣經濟研究發展中心執行長吳大任說明，台灣房屋市場景氣指標的變數有四大面向包括總體環境面、生產面、交易面、經濟信心面等4大面向，篩選出17項變數，資料期間為2002年1月至2023年3月，在95%的信心水準下，今年首季台灣房屋市場景氣燈號呈現藍燈，景氣指標分數為31.68，並預測第2季景氣指標分數為38.02，燈號轉為黃藍燈，代表房市在第二季逐漸脫離景氣低迷狀態；預測第三季為42.63、第四季是44.20，意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈。


周鶴鳴分析，今年下半年有多項打房政策陸續上路，包括平均地權條例新制上路、囤房稅2.0版的推出，加上全球經濟持續放緩，且總統大選將至等多重因素影響，不過，政府也鬆綁換屋政策、釋出新青年安心貸款等利多，綜合觀察下半年，仍有剛性需求支撐，但量能不易放大，將呈現「量縮價盤」局面，而全年的買賣移轉棟數將面臨27萬棟保衛戰，年減約15%。

至於造成量縮的三大面向，周鶴鳴指出，從基本面、政策面和技術面三大面樣來觀察。首先在基本面上，首季GDP年減2.87%，整體經濟情勢疲軟；其次是政策面，平均地權條例對預售屋限制換約轉售，造成結構性改變，加上選擇性信用管制的限縮；三是技術面，在漲高必面臨修正的情況下，也會造成量縮。


不過，下半年房市也將浮現3大趨勢，一是內需復甦、商用看俏，因疫後各產業復甦，AI帶動科技產業發展爆紅，衍生擴張需求，又打炒房政策管住不管商，包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產等發展將相對穩健。

二是政策限縮、長抱為王，近期房市政策對房貸、稅制或預售屋換約轉售進行限制，反而對長期置產、剛性需求的民眾影響較輕；三是預售吃緊、成屋價穩，受到平均地權條例新制影響、預售屋量能縮減、新興重劃區漲跌變化大，房市將轉向成屋市場。

台灣房屋市場景氣燈號是參考國發會景氣對策燈號之指標項目處理方式，將原始資料進行季節調整等處理，再透過主成分分析法，由資料自行決定出各變數之權重，計算出景氣指標，以本次數值分數對應燈號分別為景氣過熱（49.22~100）的紅燈、轉好（44.37~49.22）的黃紅燈、穩定（41.44~44.37）的綠燈、轉壞（37.36~41.44）的黃藍燈，以及低迷（0~37.36）的藍燈。