收益率門檻下調釋放資金 壽險業長期布局地上權與整棟商辦

新光人壽北士科地上權案是否能成為輝達總部，全民敲碗等結果！其實自金管會調整不動產收益率計算標準後，許多銀行與保險業積極投資國內大型不動產，房仲業者觀察，今年金融業者投資金額最高的交易是雲林北港工業園區土地，由中信資產管理公司與高雄某開發公司以合資方式購入，總價約32.78億元土地，土地坪數高達4.5萬坪，規模驚人。

壽險業者也鎖定台北市中心的整棟商辦物件，如台灣產物保險以20億元購入台北大同區承德路整棟商辦；富邦人壽也砸下28億元，購入大同區延平北路二段的「星聚點KTV台北旗艦館」，並採售後回租的方式經營，確保有穩定的投資報酬率。另外，內湖廠辦也是熱門標的，台灣人壽及台銀人壽分別以14.78億元、4.6億元購置整棟型以及店面型商辦，顯示壽險業資金持續偏好自用與收益型不動產。

而陽信銀行今年購置不動產的動作也相當積極，上半年以3.98億元買下新竹東門街整棟商辦；下半年更斥資4.46億元購入士林「圓山一號院」的3間店面，作為自家的銀行分行據點。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行從2022年起利率連五升，壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前的2.095％拉高到2.97％，已逼近3％，投資商辦幾乎已無法達到報酬率，因此，不少保險業者，將目光轉向待開發的地上權案，由於開發完成前免受收益率限制，可讓資金佈局更具彈性。

張旭嵐指出，保險業投資不動產的高收益門檻在今年出現轉機，自2025年起，金管會調整保險業不動產收益率計算標準，從原本的2.97%下修至2.545%，大幅緩解保險業者「帳面收益率不足」的壓力，等同釋放資金運用的空間，讓保險業更有餘裕，長期布局精華區整棟商辦大樓，不僅產權完整，有利統一管理，還可穩定租金行情，未來重建、買賣更有效率。

第一建經研究中心副理張菱育指出，保險業購置不動產，多以商辦大樓、收益型資產與地上權等標的為主，且依照規範，不得以借款方式購置，必須全額以自有資金支付，使得保險業的買盤相對穩健，目標多鎖定具長期保值性的資產。相較之下，銀行業購置不動產則以自用型需求為主，例如分行據點或企業總部，標的偏向地段佳、交通便利的商辦或店面，兼具企業形象與實用功能。

張菱育認為，銀行與保險業的進場，不僅反映金融業者資金雄厚，也顯示市場對核心區域不動產的信心，尤其壽險業以現金收購整棟商辦或投入大規模地上權開發，具有指標效果，未來隨著更多建設題材與政策支持，金融業進場腳步可望持續邁進，為大型商用不動產市場挹注穩定買盤。