央行升息暫停鍵讓房市喘息？ 專家:緊縮循環未結束 房市「有價無市」

在美國聯準會(FED)去年啟動暴力升息下，中央銀行也跟進升息潮，累計去年3月到今年6月間，一共升息3碼（0.75個百分點），根據央行公布5月五大銀行新增房貸利率，已上升至2.101%，創下14年2個月新高。中央銀行在6/15召開第二季理監事聯席會議，決議暫停升息，房貸族終於鬆一口氣。央行本次按下暫停鍵，是否意味著升息循環進入尾聲？抑或是另一場延長賽？各界屏息以待。

暫停升息打破利率上揚預期心理 剛需蠢蠢欲動


高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析，央行追求金融穩定，之前採取選擇性信用管制處理特定地區來限制戶數，來抑制打炒房，但實際最有效的還是利率，現在房貸利率已經升破2%，試算貸款1000萬元、30年期本息均攤，平均每月還款金額增加3000元不等，一年要多繳約4萬多元。

不過，在央行宣布暫停升息後，大家的預期心理就會調整。陳碧源指出，一開始市場預期升息恐怕會讓利率衝上2.5%，在預期心理的情況下，就會自我約制、選擇不進場，現在央行隨著Fed順勢暫停升息，「上漲的趨勢線被打破」，升息幅度沒有想像中大，態度就會出現轉變。

陳碧源以加拿大和澳洲不升息為例，房市就開始往上衝，因為許多人發現物價和租金持續上漲，但利率已經不動，在不確定性降低後，喘息空間一出現，買方就蠢蠢欲動，儘管美國聯準會主席鮑爾（Jerome Powell）重申今年不降息，但明後年都出現降息的可能性，央行跟著聯準會的步調，也讓台灣民眾產生另一種降息的預期心態，就會開始投入房地產，預期這波會以剛性需求為主。

央行鬆手讓企業、房貸族喘息 國際升息循環壓力仍在

景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為，央行本次暫停升息，是避免讓企業和房貸族繼續感到壓力，若Fed於7月再升息2碼，「央行沒有不跟進的理由」，即便美國不升息，歐洲央行還在升息，央行下半年很難不動作；況且現在台美利差已經達到8碼（2個百分點），加上外銷訂單連9黑，「付出的錢多、收進來的錢少」，在國際主要經濟體的緊縮循環尚未結束前，升息壓力依舊存在。

章定煊指出，即便是暫停升息，五大銀行的房貸利率仍一點一點往上爬，即便基準利率不動，但利率高且貸款成數低的情況下，授信就會連帶緊縮，就涉及到「銀根緊縮」問題。

建商去庫存壓力大 產險、銀行業自身難保


對於建商而言，現在面臨去庫存問題，跟製造業面臨的情況相似，部分中小型建商因為土建融貸不到款，為了減輕經營壓力，甚至得賣土地，結果就是被有財團當靠山的大建商整批買走；觀察最近土地交易的議價情況，不難發現「進得少、出得多」，議價也是另一項房市觀察指標，在議價時間拉長，銷售量差的情況下，整體去庫存時間更久。

再來看產險產者，在疫情期間，因為防疫險理賠高達3000億元，不少業者只能賣祖產變現增資；而有些壽險業者本身還有銀行，原本持有的海外債券，則受到俄烏戰爭及升息等影響，也是慘賠不少，如過去被稱為金磚四國的俄羅斯，銀行持有的債券幾乎直接列為呆帳，整體金融情況並沒有太好。

買賣雙方陷拉鋸 到明年上半年還有得看

至於消費者是否會在這波受益？章定煊則說，有不少民眾想進場，但房價並無鬆動跡象，「現在是撐著看誰受不了」，其實，建商只擔心乏人問津，只有要人來詢問，就意味著機會仍在，在買賣雙方拉鋸之下，市場就是死水一攤；雖然今年有總統大選，但選前政府會撐住房市，讓貨幣比較寬鬆，在整體金融緊縮循環尚未真正結束前，建議民眾今年下半年到明年上半年「能不碰就不要碰」。

此外，章定煊也提醒，房市是「面臨泡沫但不能刺破的局勢」，央行和聯準會是兩種截然不同的作法，央行升息升得不夠，擠牙膏「擠得慢」，要顧及匯率是否崩盤，又得擔心通膨再起仍得緊縮；反觀Fed採取暴力式升息，等到通膨隱患消除，利率盤旋在頂端一陣子後，就會採取降息循環，可以預見美國利率會降，但台灣會維持在2%以上，不會再回到1%左右的年代。