避土建融受限！建商轉攻都更危老 專家：地主簽約必看「三大保障」

國內房市景氣進入盤整期，在政策管控日趨嚴格，建商為了降低土建融受限風險，積極轉向不受《銀行法》第72-2條限制的都更與危老案，不僅可減少銀行融資受限，同時迎合政府推動都更、耐震住宅的方向。全向科技房產中心總監陳傑鳴提醒，對地主而言，這波危老、都更熱潮看似機會浮現，若缺乏專業判斷與談判策略，可能在整合過程中喪失主導權，甚或影響未來居住品質與房屋安全，面對建商來談條件時，先別急著簽約，有三大保障最好先確認。

陳傑鳴表示，首先，地主最需注意「整合條件與分回比例」的公平性。由於危老都更案往往涉及多戶談合、設計規劃、融資成本及公共設施比例，地主應詳細了解建商提出的重建規模、分回坪數計算方式、停車位分配，以及工程期間的安置補償與時程規劃，如果本身不熟悉或建商給的條件模糊，最好聘請專家、建築顧問或都市更新律師協助審閱合約，確保權益不被犧牲在「看似誘人的重建方案」之下。

其次，「建築品質與耐震設計」將是未來都更、危老案的關鍵價值所在。近年地震頻繁，消費者對結構安全與耐震性能的要求大幅提升，地主在選擇合作建商時，除了評估品牌與財務實力，更應主動了解與要求建築結構設計採用的耐震技術及材料。

陳傑鳴指出，目前市場上已有引進日本高市佔率的「卸震技術」，可用最省成本的方式，讓建築耐震性能達到0.4G（核電廠等級），不僅在地震時保護居住安全，也成為建案後續銷售的重要行銷亮點，地主若能在協商階段提出「提升耐震等級」的需求，將能同時兼顧自身安全與房屋未來價值。

陳傑鳴說，最後，地主應留心「建商財務透明與履約保障」。部分中小型建商在資金壓力下，可能出現融資困難或施工延宕問題，要選擇具備完整履約保證機制的合作對象，並要求簽訂明確的工程進度與交屋保證條款。此外，透過專業代管帳戶或信託制度，確保資金用途透明，也能避免因建商經營不善而導致重建中途受阻。

陳傑鳴強調，進入「大地震時代」，危老都更不僅是房屋更新的機會，更是提升整體居住安全與社區價值的契機，若地主以長遠眼光審視重建方案、善用政策補助與搭配耐震新技術，可讓原本老舊建物，升級為兼具安全、舒適與市場競爭力的新世代住宅，未來市場回溫時，此類具備高耐震與品牌建商背書的住宅，將更具保值與增值空間。