新版危老擬排除飯店商辦 賴正鎰示警：重建意願恐降、改建潮將受挫

危老重建與都市更新熱度持續升高，台北市都更報核案件年增逾4成居全國之冠，老舊飯店與商旅紛紛加入改建行列，不過，《危老條例重建條例》即將於2027年5月底屆期，內政部正著手研擬修正草案，朝限制「重建前住宅使用比例需達 2/3 以上」，以申請住宅危老為主，未來學校、商辦和飯店將排除，鄉林集團董事長賴正鎰今（10/22）日直言，老舊飯店若只能以都更方式重建，時程拖長、成本增加，恐影響業者更新意願。

台北市都發局都市更新處統計，北市在全國占比近3成，是危老與都更的雙主戰場，截至2024年底台北都更案累計報核已達3050件，其中去年報核案274件，相較2023年的192件、年增42.7%，持續創高。另內政部資料，截至去年8月底，六都累積有4020件危老案提出申請，已核准3709件，其中台北市的核准案件達到1025件，約占六都總數的28% 。



台北市危老、都更雙軌推進，居全國之冠，顯示市場活絡。其中包括神旺大飯店、六福客棧、台北馥敦南京館、洛碁大飯店花華分館、台北國賓大飯店、西華飯店及最新加入的慶泰大飯店等14個老飯店重建案。

鄉林不動產研究室分析，市中心土地開發飽和、老舊建築林立，許多飯店業者選擇搭上都更列車，轉型為住宅或商辦開發，如台北馥敦南京館進度最快，規劃飯店與住宅各一棟，住宅預售價每坪揭露高達156.6萬元，創下區域新高。



賴正鎰直言，新冠疫情之後旅宿市場結構改變，加上地價、水電費、人力等營運成本攀升，服務業缺人工，且疫情之後觀光旅遊業平淡許多，來台觀光客並無特別復甦跡象，許多老字號飯店只能透過危老或都更重建，退出旅宿市場、轉型為住宅或辦公大樓，讓舊市區迎來新一波城市風貌翻轉，成為老飯店資產轉型的改建熱區。

他舉例，台北國賓大飯店與建商合作改建為「商辦＋頂級飯店」複合式大樓，住宅部分開賣即完銷，周邊房價已站穩每坪200萬元以上，預計2026年完工後將成為新地標；忠孝東路四段的神旺大飯店則是要興建地上27層、地下6層的綜合商辦與商場大樓，規劃五星級飯店與辦公空間並行；兄弟大飯店、西華飯店、洛碁中華館、天成集團新案與西門町多家小型旅宿聯合危老案也相繼啟動，開創飯店資產重生新藍海。

根據內政部實價登錄資料顯示，中山北路與林森北路沿線近三年危老案密集啟動後，周邊老屋價格上漲約2至3成，以林森北路屋齡43年的「琥珀名廈」為例，2022年平均成交單價約57.3萬元，今年平均單價來到70.4萬元，漲幅22.8%；而中山北路一段屋齡47年的「親親大廈」，近三年的2房型產品成交單價由52.8萬來到68.2萬、漲幅31.6%，顯示市場對區域再發展的信心。



賴正鎰指出，政府近年推動的「危老三箭」政策，即容積獎勵延長、審查程序簡化與整合補助擴大，確實加速更新進程，台北市平均審查時間已由過去一年縮短至3到5個月，若能導入線上審查與一站式協作機制，或許行政效率可再提升2成以上。

針對新版《危老條例》修正草案，鎖定危老是居住安全，避免商用不動產爭奪住宅重建資源，規劃「2限制、1新增」，回歸住宅為主要適用對象，未來恐再無飯店、商辦及學校的危老重建案。賴正鎰認為，老舊飯店、商辦的產權單一，危老重建最具效率，如果限制只能循都更管道，成本就會大幅提高、時程更拉出近一倍，相關業者和建商的意願都會大打折扣，進而影響危老的總體成果。

他強調，目前中央與地方應針對老舊商旅、飯店及中小型基地，建立更靈活的容積獎勵制度，並提供融資誘因，讓民間投資意願更積極，都市更新不只是房價議題，更關乎城市競爭力與居民生活品質，讓老建築重生、讓城市煥新，這是政府、企業與民眾共同的責任。