危老強化潮！三大現象驅動 北市近9成重建要求「新耐震」

台北危老重建愈來愈熱！根據台北市建管處統計，自2017年危老條例上路以來，截至今年11月底，北市危老核准案已達1049件，穩居全國第一，有近9成的危老案都選擇強化「耐震設計」；進一步觀察行政區，強化潮明顯集中在高價蛋黃區，又以信義區為老案強化耐震設計占比逼近9成5。對此，全向科技房產中心創辦人劉永昌指出，數據背後反映台北老屋密度過高、房價高重建誘因強與民眾耐震意識全面升級等三大現象。

全向科技房產中心統計，北市高價蛋黃區中，信義區危老案的強化耐震設計占比高達94.3%、大安區 92.7%、中山區 91.9%、松山區 91.7%、士林區 90.1%；另外，近年因房價上漲，新興的南港區也有93.3%。

劉永昌指出，台北市危老核准案量全國第一，並非政策推動所致，而是因「老屋密度+房價+老屋風險認知」高於其他縣市所致，截至今年第2季為止，北市平均屋齡高達39.09年，屋齡超過40年的建物比率高達57%，更有74%的建物屋齡超過30年，比率都是六都中最高。



劉永昌說，這些房子多半集中在921大地震前興建，普遍不耐震，面對大地震頻發，許多老屋屋主都有重建意願，況且，北市房價高，重建後的房屋價值遠比外縣市大很多，讓住戶重建誘因更高。另外，北市民眾對老屋風險認知度較高，對「換新房」的需求普遍較強烈，使得重建速度領先全國。

劉永昌表示，危老重建本身一定符合新耐震規範，但有近9成案件額外增加耐震強化設計，信義、大安、中山、松山、士林等傳統核心蛋黃地段與新興南港區的占比更高，主要有三大因素，首先，北市人口密集，蛋黃區人口密度更高，倒塌風險不可承受；其次，住戶資源較多，更願意提升建築品質，通常財務能力較佳，也相對願意投入耐震、加強結構等額外成本。

最後，高價區買方更在意安全與建築品質，建商若不把耐震做到位，難以在市場上取得高價成交。近一年來新屋耐震性能已成房市的「熱銷關鍵字」，在高價區市場特性、居民安全意識、建商品牌策略三方共同推動下，造就北市危老案強化耐震比例高，精華蛋黃區與新興區更高的結果。

劉永昌提及，強化耐震性能是北市新案的共同「標配」，但營建成本高漲，如何兼顧成本與效益，是很多建商與都更危老實施者苦惱的課題，目前市場已有RBone 卸震鋼甲等產品，可在最有限成本支出下，大幅提升耐震性能，且不至於施工困難與犧牲坪效，適合危老基地小、高樓多、密度大的都市環境，已成為很多危老案評估的新選項。

劉永昌認為，北市進入大都更時代，建案普遍要求強化耐震，進入「城市安全升級」的新階段，而在成本高漲的環境下，加速引進與應用高 CP 值的技術與產品，將成為台北市是否能快速安全升級的重要關鍵。