月薪3萬買千萬屋 繳不出款怪新青安？ 專家打臉：銀行看擔保品才會核貸

近來臉書一則貼文掀起熱烈討論，月薪3萬的民眾自稱被新青安房貸吸引，購買1200萬元預售屋後，才發現進入繳不起的窘境。但專家研究後「打臉」指出，以該案例所述條件，實務上不僅根本不可能申請到新青安房貸，甚至很可能在辦理貸款前就繳不出工程款，還要被建商處以違約金。

專家指出，實務上確實有月薪3萬、年收40萬元的千萬房貸族，但實際上許多人的背景其實是雙薪家庭、有長輩奧援或其他資產抵押、自備款充足，銀行會看背後的擔保情況放貸。

專家並建議，辦理任何貸款都需衡量自身條件，依照如單身、雙薪、職業、年紀、利息變化等不同條件來考量還款能力。許多房仲網站都有申辦房貸試算功能，也可先作為參考，量力而為。

此宗討論事件源自一名網友在臉書社團「買房知識家 A你的Q」發文，自稱是月薪3萬元的傳產作業員，去年9月利用信貸和保單貸款湊頭期款，買下總價1200萬元的預售屋，事後試算發現，自身財務狀況無法負擔後續的工程款和貸款，目前每月需還款2萬元、生活費1萬元，還要存6萬元支應房貸、工程款等，不但沒有緊急預備金及存款，即便周末兼差實領6000元。

不過，此文一出引發熱議，立即有不少網友質疑這篇根本是創作文，但也有不少人回應，「月薪3萬怎敢買1200萬的房子？」，也有人說「月薪6萬也負擔不了1200萬的房子」。

事實上，以月薪3萬加計年終獎金後年薪約40萬元，若貸款購買千萬元房屋，試算不僅要自備款300萬元，每年要繳的房貸幾乎跟年薪快打平，專家表示，如果真的只是單薪、沒有其他資產，此舉等同讓自身風險承擔能力趨近於零」，恐怕連正常銀行也不敢核貸。



3萬月薪買千萬屋 若繳不出工程款 等於白送給建商

台灣房屋趨勢中心經理陳定中分析，預售屋一般有五個付款階段，包括頭期款、工程款、額外費用、房貸、交屋款等，依照該位民眾的發文內容，使用信貸和保險貸款支付完頭期款後，推估進入繳納工程款的階段，距離進入房貸還有一段時間，根本不可能向銀行申請新青安房貸。

陳定中表示，以實務經驗來看，首購族決定購買1200萬的房屋時，銷售端都會說明，預售有機會取得鑑估值8成，並採取首購利率方案來協助消費者試算；假設此案以新青安房貸提供的一段式利率1.775%、30年期貸款，且無寬限期的情況，每月繳納房貸約3.5萬元左右。

陳定中說，以月薪3萬元來說，鐵定「入不敷出」，若加入5年寬限期來試算，採取前述同樣利率和貸款期來計算，寬限期內的房貸也要1.4至1.5萬元；再把該民眾自行列出的支出一併納入，如生活費1萬元，以及支付保單、信貸和學貸的金額要2萬元，再加上房貸的金額，面對生活日常開銷「絕對吃不消」。

陳定中指出，在無法繳納工程款的情況下，恐怕沒辦法主動解約，而是違約，依照《預售屋買賣定型化契約》規定，若買方違反付款條件及方式，建商可沒收最高房屋總價15%的違約金，等同買方先前付給建商的預售屋頭期款（約占房屋總價的10%至15%左右），就直接進入建商的口袋。

勿高估自身還款 用信貸、無限轉貸拉高自身負債比

陳定中提醒，購屋族務必要精準設算財務狀況，許多人評估前期可以用寬限期撐過3到5年，但現實是寬限期屆滿後，個人所得是否成長到足以負擔拉高的房貸金額？「千萬不要高估自身的還款狀況」，一旦財力狀況吃緊，意味著風險會提高許多。

有不少人利用「無限轉貸」來拉長寬限期，陳定中說，購屋族在寬限期內只償還利息，本金卻維持不變，轉貸是一種方法，但不同的銀行不見得願意依照本金來鑑價；更現實的是，當初以預售屋貸款，成數最高可以貸到8成，轉貸時的屋況，早就變成3到5年以上的成屋，貸款金額恐怕不會那麼理想，況且轉貸還有數千元的手續費要繳，也是一筆不小的開銷。

另外，首購族千萬不要把信貸轉為頭期款，陳定中指出，透過信貸去湊頭期款，等於拉高個人的負債比，讓負債大於資產，勢必會影響銀行核貸的成數，如果本身收入又有限，對財務也是雪上加霜，「咬緊牙關風險度日，等同讓風險承擔能力趨近於零」。


一般建議將房貸和個人或家庭所得的比例抓在1/3以內，但細看聯徵中心去年前三季最新資料，年收入40萬至60萬元的族群，平均購屋金額約950萬元，貸款額度約670萬元，還得自備款277萬元；以30年本息均攤，且平均貸款利率2.18%試算，平均每年要還款31萬元。若是單薪年收入40萬元的購屋族，幾乎得一年不吃不喝，收入幾乎等同房貸；即便年收入60萬，也是去掉一半以上的年薪。

若是年收入60萬到80萬元的族群，平均購屋金額則提高至1000萬元左右，貸款額度約730多萬元，自備款要280萬元，以前述同樣條件計算，平均每年要還款33萬元，恐怕只有年收入80萬元族群，才會覺得相對可負擔。

年收入40萬元以下房貸族 「購屋」實力強有原因

陳定中受訪時說，觀察聯徵中心發布的資料，年收入40萬至80萬元左右，對照在上班族區間，是主力的受薪階級，通常購屋者都要存很一段時間的自備款，對總價、貸款成數和可貸金額都會拿捏分寸。

反觀年收入0至40萬元的族群，不僅平均購屋金額超過1000萬元以上，且貸款金額也不錯，大勝超過年收入40萬元以上族群。陳定中指出，研判多半是家中長輩幫忙或屬於自營業者等，通常自身財力不見得很強，但不用擔心自備款問題，且背後有有力擔保人，就能取得較好的貸款條件，能拉高購屋和貸款金額。