房市熱度爆表 專家：上半年「不談檔期」 除非這2因素才有冷卻期

進入房市重頭戲「329檔期」，揮別去年連續升息、打炒房政策、國內外不景氣等陰霾，今年首季在新青安房貸加持及股市續創新高，消費信心大增，不僅推案量創史上次高，各房仲業者統計，3月交易量呈現年月雙增，讓買氣依舊強強滾。

專家直言，今年上半年「根本不用談房市檔期」，熱度就是破表，除非經濟成長率成長到3%，讓央行再度升息，或是股市出現意料之外的波動，否則這股勢不可擋的熱潮，將延續到下半年。

全台推案金額創史上次高 房市熱度不減

根據591新建案公布的最新數據，六都和新竹地區推案的總銷金額為7810.4億元，雖然年減7.3%，卻創下史上次高；而新進場的個數則有380件、年增32%。而住展雜誌也統計，今年北台灣房市329檔期推案預估量，來到3140.5億元，較去年同期實際推案量成長約1171.9億元，年增59.5%，創下歷史新高紀錄。



即便央行在3月21日無預警升息半碼（0.125個百分點），市場評估房貸利率將升破2%，新青安房貸的利率恐一併調整，未料，財政部隔天宣布，本次升息部分，不論既有貸戶或新貸戶，均由政府同幅補貼半碼至2026年7月31日止，意味著新青安房貸依舊維持最低利率。

升息半碼但不動新青安 利率維持相對低點

一名資深投資客透露，升息半碼對房市幾乎沒有影響，即便半碼反映在新青案房貸利率，利率依舊在2%以下，儘管多家銀行的利率都上調到2%，但對貸款族、多屋族的影響不大，跟從前利率動輒10%左右相比，「這樣的利率不算什麼」。

該名投資客說，多屋族的房屋持有多年，不會因為要多繳利息而受到影響，「有些房子買入時間可能超過7、8年，甚至10到15年，待繳餘額不多，轉租出去就好，租金跟利息相比一目了然」，加上近來股市大好，只會讓資金持續流入不動產市場。

住展雜誌發言人陳炳辰坦言，原本市場預期央行會將房市過熱的地區納入限貸令，但央行無預警升息半碼，確實讓不動產界有些措手不及，但「回過神來、半碼還好」，況且，新青安房貸利率仍維持在1.775%，絲毫不受升息影響，對房市並沒有嚇阻作用。

利率衝破2% 小宅、低總不影響 真正受害是「這產品」

陳炳辰說，目前的市場是「小宅、低總當道」，動了利率半碼，影響幅度沒有太大，若以房貸1000萬元、貸款年限30年，不納入優惠貸款或寬限期，採取本息均攤來計算，原本房貸年利率 2.06%，每月應繳房貸為3萬7263元。

在升息半碼後，房貸利率增為2.185%，以房貸1000萬元、貸款年限30年來計算，每月應繳房貸增為3萬7894元，換算每月多繳631元，每年多繳7572元，攤算下來的金額在可承受範圍內，對首購族的影響並不大。



陳炳辰指出，中大坪數產品反而首當其衝，以房貸金額3000萬元、貸款年限30年，房貸年利率 2.06%計算，光是利息就要5萬餘元，升息半碼後，利息馬上增加至5.3萬元左右，一年的利息多出2至3萬元不等的支出，況且，高資產族群本身不會使用到新青安房貸，所受的衝擊明顯。

至於是否會打擊到多屋族，陳炳辰分析，通常多屋族持有的產品以小宅型為主，且非自住的情況居多，即便升息恐加重利息負擔，但持有者只要轉租，並不會有太大的問題，反而出現「租金轉嫁」的可能性。

買賣雙方都「停不下來」 房市降溫遙遙無期

除了購買方持續透入，陳炳辰觀察，建商供給量「沒有停下來」，且價格持續攀升，以新北市新莊、三重、土城等熱區，部分新案開案時間延後到今年，即便房價持續創新高，購屋族依舊買單，市場持續升溫、無反饋動盪性，只能說今年上半年不用談329檔期或是520檔期，這股熱度將會延續到下半年。

外界認為下半年囤房稅上路，還有美國總統大選等因素干擾，陳炳辰認為，現階段沒有新的房市調控政策，且股市持續熱絡，還有不少民眾要持續加碼，房市很難冷卻，除非央行6月再度升息，或股市出現很大波動性，使得資金無法朝房市挹注，才會需要注意。