329檔期總銷重摔3成！央行戰略且戰且走　放寬第二戶房貸喚回換屋族買氣？

央行在去年9月祭出第七波選擇性信用管制措施，強化不動產貸款總量控管、壓抑多戶購屋需求，並引導資金優先流向首購與都更危老等政策性貸款。在政策持續發酵下，房市交易明顯降溫，投機買盤逐步退場，市場熱度降溫 。

在此背景下，央行近期適度鬆綁自然人第二戶貸款成數，由原先5成提高至6成。央行強調，隨著信用管制成效逐漸顯現，房市已呈現「量縮價盤整」格局，此次調整主要為回應自住與換屋需求，同時仍將持續關注資金流向與市場變化，維持審慎控管態度。

329檔期總銷蒸發2700億　交易量創近9年新低



從數據觀察，房市降溫趨勢相當明確。根據591新建案統計，六都及新竹地區今年329檔期，總銷金額合計約5512.4億元，與去年同期相比更大幅蒸發2700多億，年減幅33%，更是自2018年以來之最。

而在實際交易面，全台買賣移轉棟數在2024年受新青安房貸與交屋潮帶動，一度攀升至約35.1萬棟、創近11年新高，但隨著政策收緊與市場降溫，2025年的交易量大幅下滑至約26.1萬棟，年減25.5%，創下近9年新低，也為史上第三低量，顯示市場動能快速轉弱。

不過，對於政策鬆綁後可能帶來的影響，市場有不同的解讀和看法。

「意外放寬」屬技術性微調　估價師：防游資轉向房市

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，央行本次針對信用管制調整幅度有限，較偏向回應民意的技術性調整，觀察從去年迄今的調整，從換屋協處措施出售原有房屋期限延長為18個月，到自然人第二戶貸款成數拉高至6成，主要鎖定換屋族，並不代表整體政策轉向，畢竟大幅放寬，可能被解讀為釋出利多，進而吸引投資客回流。

陳碧源分析，央行在3月19日首季理監事會議後宣布自然人第二戶貸款成數提高至6成，金管會隨即加強對土地和建築融資與週轉金的審查，對建商和開發商依舊嚴格，加上近期股市波動較大，過往曾出現股房連動，此舉也是避免游資再度流向房地產。



中東戰事推升通膨隱憂　央行連兩季「且戰且走」控房價

此外，中東戰事推升油價高漲，對國內通膨帶來變數，若美伊談判遲遲未果，在通膨蠢蠢欲動下，反而進一步推高房價，「並非央行樂見的情況」，加上現階段的房市價格尚未明顯鬆動，更不希望市場預期價格持續上漲。

展望第2季至第3季，陳碧源認為，央行將採取「且戰且走」的策略，一方面透過信用管制壓抑房價，另一方面觀察市場價格是否出現修正，同時，避免對建商資金造成壓力，整體政策偏向審慎控管，採取「小幅放鬆、整體仍緊」的策略。

房仲端見回溫曙光　換屋族看屋量增3成

相較之下，第一線的房仲觀察顯得較為樂觀。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，儘管政策鬆綁幅度不大，但在信心面已有明顯效果，市場出現初步回溫跡象，自從央行釋出鬆綁訊號後，看屋量明顯提升，相較去年同期增加約2到3成，顯示市場對政策訊息反應快速。

尤其是換屋族，貸款成數提高一成，若以總價2000萬元的房屋來計算，相當於多出200萬元資金，對於原本資金卡關的民眾而言，有助於提升進場意願，未來除了首購族之外，剛性換屋需求將成為市場另一支撐力道。



不過，陳定中也坦言，央行小幅鬆綁對329檔期幾乎沒有影響，由於政策上路時間接近檔期，建商在推案、人力與廣告等準備難及時因應，且市場上符合換屋需求的中坪數產品供給仍偏少，短期內難以帶動成交明顯放量，若要進行相關調整，評估至少要半年的時間，恐怕等到928檔期才會看到效果。

價格陷入拉鋸戰　核心與外圍區呈現「K型發展」

反映在價格方面，陳定中表示，歷經一年多盤整，部分屋主態度開始放軟，議價空間略有擴大，只是政策鬆綁對賣方信心帶來支撐，讓利意願反而下降，由於中古屋價格多跟隨新建案走勢，若新案價格未出現明顯修正，中古屋價格也難以下修。

整體來看，市場呈現區域分化，供給量較大的外圍區域讓利空間較大，而雙北核心區域價格仍相對抗跌，形成「K型發展」。陳碧源觀察，整體房市處於震盪整理格局，價格波動約在5%左右，而部分重劃區有機會出現約一成左右的讓利空間。

總裁楊金龍在會後記者會中提出期待，如果新成屋價格適度讓利，有助於成交量回升，不僅有利買賣雙方，也可避免市場失衡。在政策微幅鬆綁之後，第一線的房仲或許感受到看屋的人潮較多，但在價格並未大幅鬆動下，房價是否因成交量變化而調整，將成為下半年的觀察指標。