央行微調購屋信用管制　房仲全聯會：「象徵意義大」　籲放寬至8成救急凍

針對央行將全國自然人第2戶購屋貸款成數升至6成，房仲全聯會理事長王瑞祺今（3/20）日表示，此舉有助穩定市場信心，但卻是「象徵意義大於實質效益」，因銀行實務鑑價普遍先扣除一成，導致政策紅利幾乎被稀釋；又高總價物件若不慎跨越「豪宅門檻」，貸款成數將會暴跌，恐引發大規模交屋違約潮，建議應將第2戶貸款放寬至8成，並與社會住宅及少子化政策掛鉤，才能真正發揮促進市場流動。

央行於首季理監事會議後宣布，將全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調升至6成。不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺指出，本次提高第2戶貸款成數，對換屋族而言，在一定程度上減輕資金壓力，貸款成數提高，等同自備款負擔下降約一成，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，並減緩「舊屋未售、新屋難買」的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助，但能放寬到8成貸款更好。

王瑞祺提出兩大建議，首先，在社會住宅供給，近年雖持續推動，但興建速度、供給規模與落實效率上，存在明顯落差，整體呈現「緩不濟急」的困境，若能搭配第2戶貸款提高至8成的政策，並引導或鼓勵部分第2屋轉作社會住宅或包租代管用途，將可在短期內有效增加社宅供給量，同時活化市場既有空屋資源。

其次，在少子化議題，王瑞祺認為，住宅政策可與人口政策進行整合思考，面對生育率持續下滑、少子化已成國安層級問題的情況，政府可考慮對願意生育或已育有子女的家庭，提供更具誘因的房貸條件。如多子女家庭或有生育計畫者，給予第2戶8成貸款的優惠條件，有助改善居住空間不足問題，也能作為鼓勵生育的間接政策工具。

然而，觀察央行微幅鬆綁第2戶房貸，王瑞祺觀察，「象徵意義大於實質效益」，對真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍顯不足。一是金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期，儘管名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，民眾可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加。

二是換屋族的資金規劃與實際政策仍存在落差。王瑞祺說，多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃是「8成房貸」為基準進行資金安排，包括自備款、裝修費用與搬遷成本等皆已預先配置，在現行政策下，即便貸款提高至6成，與市場過去習慣有明顯差距，實務仍有1到2成的資金缺口，導致市場流動性持續受阻。

三是市場交易糾紛恐有增加趨勢，潛在風險不容忽視。王瑞祺提到，房市信用管制影響最深遠，莫過於豪宅貸款成數僅3成，雖然非投資性購屋，但物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減，如台中豪宅門檻是4000萬，有人兩年前以預售價3800萬購入，今年交屋房價已超過豪宅門檻，貸款成數便從簽約時約定的8成掉到3成，讓購屋者頭痛不已，這類案例在都會地區很普遍。

王瑞祺強調，央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離解決房市急凍問題仍有一段距離，如何抑制投機炒作與保障正常居住需求間取得平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道。