房貸結構洗牌！新成屋奪下半壁江山　房仲：老屋靠地段穩占2成

房貸申貸屋齡結構出現驚人位移！房仲業者彙整聯徵中心最新數據，2025年「屋齡3年以下」新成屋的申貸占比首度來到50.3%，五年內大幅成長近2成，創下歷史新高；雖然中生代屋齡受排擠而萎縮，但「30 年以上老屋」仍憑藉親民總價與都更增值潛力，申貸占比始終穩站2成以上，隨著市場進入盤整期，具備地段與議價彈性的中古屋，有望成為自住買盤回流的首選。

中信房屋研展室彙整聯徵中心資料發現，近五年新增房貸件數的屋齡分布出現明顯的結構性變化，其中，「屋齡3年以下」新成屋申貸占比自2021年的32.4%，攀升至2025年的50.3%，五年大增17.9個百分點，創下歷史新高，相較之下，其餘屋齡產品的申貸占比則呈現出不同程度的萎縮。

「3至9年屋齡」占比由13.7%下滑至8.2%，減少5.6個百分點；「9至21年屋齡」占比由14.2%下滑至11.4%，減少2.8個百分點，「21至30年屋齡」占比則有由18.4%下滑至7.2%，減少11.2個百分點。至於「屋齡30年以上中古屋」，交易占比則維持相對穩定，五年間小幅增加1.6個百分點至22.9%。



中信房屋研展室副理莊思敏表示，近年新成屋貸款占比快速攀升，主要有三個原因。首先，過去幾年全台新建案大量推案，隨著近期陸續進入交屋高峰，撥貸量自然水漲船高，並直接推升「3年以下」新成屋的貸款占比；其次，在央行信用管制及銀行房貸額度趨緊的環境下，房貸資金門檻持續提高，而新建案多具備整批分戶貸款的優勢，較容易爭取到相對有利的貸款條件，也提升購屋族對新建案的接受度；第三，購屋族對居住品質與建築安全的要求愈加重視，帶動新建案交易量能的成長。

雖然在交屋潮的強力挹注下，新成屋申貸占比展現出「一枝獨秀」的態勢，導致其餘屋齡段面臨不同程度的排擠，但屋齡「30年以上」的老屋卻仍展現出相對強勁的韌性，近五年申貸占比始終維持在2成以上。莊思敏指出，在高房價環境下，部分有預算考量的購屋族只能退而求其次，鎖定價格親民、坪數實在的中古屋以滿足剛性需求，另一部分客群瞄準蛋黃區精華地段，看準其未來參與都更或危老重建後帶來的資產增值潛力。

展望後市，莊思敏分析，營建成本居高不下，新建案價格調整空間相對有限；反觀中古屋，因屋主取得時間較早，議價空間更具彈性，對買方更有機會以合理價格入手。況且，隨著央行放寬第二戶購屋貸款成數，預期將吸引更多自住買盤出籠，中古屋憑藉價格優勢和地段優勢，更是有望在這波市場盤整期中脫穎而出，率先迎來回溫。