央行利率恐「連七凍」！專家示警房市管制「守更緊」 震盪整理期上看3年

美國聯準會（Fed）今年已連續三度降息，全球資金環境轉趨寬鬆，外界焦點也回到我國央行下週理監事會議。市場普遍預期政策利率將「連七凍」，更關注房市信用管制何時鬆動。學者指出，利率決策也會納入匯率考量，若利率維持不動，新台幣可能呈現「緩升」格局；房市專家則認為，當前資金豐沛且景氣偏強，央行對房市政策恐怕「守得更緊」，房市震盪整理期可能長達2至3年。

央行今年以來多採「按兵不動」，利率未隨國際潮流大幅擺盪；但在Fed對利率連三降後，全球資金面轉鬆，加上台美發布匯率聯合聲明，讓外界重新關切央行政策方向。若貨幣政策轉向寬鬆，資金成本下降，房貸與信貸利率同步下滑，恐怕讓資金再度回流不動產市場；然而，利率維持不變，又得在全球降息潮下拿捏政策節奏與工具搭配。

吳孟道：利率暫不需動　央行不會單獨升息、更不宜降息



台灣經濟研究院研究六所所長吳孟道分析，觀察央行過往對利率政策的態度，多會跟隨國際潮流。即便主計總處上調全年GDP為7.37%，但通膨仍在警戒線2%以下，短期內不需要採取任何行動，「不往上、也不往下」，也不致單獨採取升息動作。

吳孟道指出，利率政策的變動會影響貨幣需求，進而牽動匯市，央行過去在利率決策上曾納入匯率因素考量；況且，央行與美國財政部於11月中旬就匯率議題發布聯合聲明，也承諾將干預匯市金額等資料的發布頻率改為每季一次。若要符合美方期待，就不宜採取降息動作。

吳孟道說明，台灣經濟表現亮眼，新台幣面臨升值壓力；在不調整利率政策的前提下，若要讓新台幣呈現緩升格局，就得避免降息，以免資金外流、反而壓抑匯率升勢。

房市焦點轉向「自主管理總檢討」　估價師：恐非鬆綁、更趨嚴



另一個備受關注的焦點，則是央行去年8月中旬採取道德勸說，請銀行自主管理未來一年的不動產貸款總量，期限至今年底為止，並將進行總檢討，結果預計於下週公布。而這段期間，市場陸續傳出房貸緊縮效應影響首購族、換屋族，部分區域型中小型建商也傳出倒閉，甚至出現工程停滯、建案流入法拍的案例。

從建商、代銷到房仲都期待央行針對銀行自主管理進行總檢討後，在放款部分進行鬆綁。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，央行政策判斷仍以總體經濟為核心，現階段雖有個別區域修正房價，但尚未出現崩跌，加上經濟表現亮眼、資金過多，央行在不動產政策上「守得很緊」。

陳碧源認為，目前真正進場的購屋族，除了剛性需求之外，多數仍屬投資客；且近期股市站上2萬8000點，部分資金同時活躍於股市與房市之間，雖然有部分轉往股市，但只要房市出現機會，仍可能回流，這也是央行必須保持高度警戒的原因之一。

陳碧源指出，根據央行統計，截至今年10月底為止，全體銀行不動產貸款占總放款比率來到36.64%，仍舊屬於偏高水準，進行總檢討之後，恐怕不會出現外界所期待的「鬆綁」，反而要求銀行依個別狀況提出更嚴格的管理方案，尤其針對第2戶、第3戶住宅貸款加強管制力道，避免投資客重新進場。

「不漲不跌」成理想狀態　整理期估2到3年、實質房價下修5%



儘管房市進入急凍期，預售屋與新成屋市場出現「搖搖欲墜」，中小型建商資金壓力較為明顯，土地融資與建築融資取得不易，大型建商購地行為趨緩，銀行端在放款速度與額度上同樣保守。

陳碧源直言，央行不會讓房市崩盤，也不會讓價格再度大漲，過去房市低迷時，曾多次出現建商經營困境，但並無金融系統性危機，現階段最理想狀態是「不漲、不跌」，或名目價格持平、實質價格下修；在通膨影響下，即便名目房價未跌，實質價格已逐步下滑，估算近年實質跌幅約5%。

他認為，央行內部鷹派仍占多數，只要房市未出現崩跌或總體經濟產生劇烈變化，無論利率或房市信用管制，短期內都不會調整，現階段的核心目標仍是「金融穩定」，而非救房市。到明年3月的理監事會議，政策維持不動的機率仍高；房市震盪整理期預估長達2至3年，目前僅走過第一年，後續仍需時間消化。