越老越搶手！精華地段撐行情 北市半世紀商辦單價飆破百萬

商辦越老越值錢，根據實價登錄最新資料，位於大安區忠孝東路四段、屋齡高達53年的老商辦「大陸大樓」，今年6月出現2.25億元的交易，包含一個車位，共202.62坪，未拆車位單價111.1萬元；另一筆單價破百萬的老商辦，是位在松山區南京東路三段的「台實大樓」，同樣屋齡53年，單價104.4萬元，雖然該大樓已達「知命之年」，但挾帶地段優勢，仍創下單價破百萬的行情。

台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄，今年台北市達50年以上的億元商辦交易共有4筆，除了「大陸大樓」另外兩筆年過半百的老商辦交易，都在中山區，分別是屋齡52年的「長江大樓」和51年的「國際企業大樓」，單價分別為81.1萬元、72萬元。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察單價破百萬的老商辦，「大陸大樓」是東區資深名辦大樓，位於大巨蛋商圈，靠近松菸文創園區及國父紀念館，緊鄰近捷運站，百貨消費與商務資源便利，頗吸引中小企業主。

不過，自實價登錄以來，「大陸大樓」商辦買賣交易不多，過去多為一樓店面交易，2015年時，店面行情曾高達每坪650萬元；而商辦僅有一筆，2012年低樓層戶成交總價約3.6億元，每坪僅80萬元，如今身價持續增溫。

另一筆單價破百的「台實大樓」，位於南京復興路口，具雙捷運的交通優勢，南京東路金融業密度高，租賃需求和財力也有一定程度，使得老商辦身價仍亮眼。

張旭嵐指出，老商辦多在精華區，因開發早且大樓集中，即使沒有先進的硬體設備，但交通和機能等條件具備優勢、出租率高，尤其市區大坪數商辦若能化整為零，規劃為商務中心或共享辦公室，有利於小公司創業者，用低成本進駐精華區，持有者也能創造高坪效和高投報。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，私法人購置住宅採許可制之後，法人購置住宅的交易減少，且目前政府政策「打住不打商」，相對住宅產品受到貸款成數的嚴格限制，商用不動產的貸款較具彈性，仍有機會達到7成，不少法人與投資人將資金轉向商辦市場。

儘管貸款條件相對寬鬆，但商用不動產的利率普遍高於住宅，自用型買方大多需負擔3%以上利率，在高利率環境下，投資人不緊要評估地段，還須留意市場需求性與抗跌特性，並考量產業聚落與未來改建潛力，也更凸顯台北市精華區的老商辦的價值。